Ważne: nasza strona wykorzystuje pliki Cookies
Korzystanie z tego serwisu internetowego bez zmiany ustawień dotyczących Cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.
Więcej informacji o Cookies.
Zapoznałem się z informacją (nie wyświetlaj więcej tego komunikatu)
Logo BIP

biuletyn
informacji publicznej

Urząd Miejski w Gliwicach

 

Z deweloperem do rejenta 

wydruk do pliku pdf
Z
DEWELOPEREM DO REJENTA
Prawo w demokratycznym państwie z założenia w równym stopniu powinno chronić obywateli. Tymczasem to obowiązujące obecnie nie chroni wystarczająco konsumentów zawierających umowy z deweloperem. Obowiązuje wprawdzie zasada swobody umów, co oznacza że strony mogą kształtować wspólnie swoją umowę według własnego uznania. Jednak jej treść i cel nie może być sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego. W praktyce umowy deweloperskie są narzucane konsumentom. Deweloper – jako przedsiębiorca, silniejsza strona umowy,   narzucając jej treść i formę – zabezpiecza przede wszystkim swoje interesy. Interesy słabszej strony umowy – konsumenta – do chwili obecnej nie są chronione żadną ustawą. Umowa z deweloperem jest bardzo skomplikowana. Na jej treść składają się elementy różnych umów, takich jak: 
  • umowy o roboty budowlane,
  • umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości,
  • umowy o dzieło,
  • umowy zlecenia.
Powyższe umowy tworzą nierozłączną jednolitą całość określoną przez wskazany w niej cel gospodarczy. Umowa deweloperska reguluje proces związany z realizacją poważnej inwestycji za ogromne pieniądze – zazwyczaj konsumenta. Na nim też najczęściej spoczywa największe ryzyko całej budowy, gdyż jest faktycznie inwestorem przedsięwzięcia. Deweloper bowiem realizując inwestycję korzysta z pieniędzy przyszłych nabywców. Pomimo to chętnych na własne lokum wciąż przybywa. Nabywcy „dziury w ziemi” bardzo ryzykują zawierając z deweloperem taką umowę przedwstępną (tylko w formie pisemnej), która zobowiązuje przedsiębiorcę (właściciela gruntu) w pierwszej kolejności do wybudowania domu, a dopiero później do przeniesienia własności nieruchomości na konsumenta. Ale po kolei.
Strony zawierają dwie umowy. Najpierw umowę przedwstępną określającą jej przedmiot, termin realizacji, a także zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy drugiej – przenoszącej własność nieruchomości, czyli umowy sprzedaży. Przejście bowiem własności nieruchomości na konsumenta następuje dopiero z momentem zawarcia umowy drugiej – umowy przyrzeczonej – w formie aktu notarialnego. W praktyce umowa taka jest zawierana dopiero po zapłaceniu przez konsumenta całej ceny nieruchomości. Nawet najlepiej skonstruowana umowa przedwstępna – zobowiązująca przedsiębiorcę do przeniesienia własności nieruchomości– nie czyni z konsumenta jej właściciela.
Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie zobowiązania obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Ustawodawca jednak różnicuje skutki prawne związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia. Skutki te uzależnione są od formy umowy przedwstępnej – o czym konsumenci często nie wiedzą. Deweloper natomiast preferuje zwykłą formę pisemną umowy przedwstępnej ponieważ jest dla niego korzystna, a konsument – chcąc zaoszczędzić sobie kolejnych wydatków (opłaty notarialne) – godzi się na to.
Czym ryzykuje konsument? Otóż, jeżeli umowa przedwstępna została sporządzona przez strony w zwykłej formie pisemnej, a deweloper później uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to konsument może jedynie żądać odszkodowania. Mimo, że wpłacił ogromne pieniądze na realizację inwestycji, nie jest jeszcze jej właścicielem. W praktyce zdarza się, że deweloperzy pomimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony klientów – ze względu na ciągły wzrost cen nieruchomości – wolą odstąpić od umowy i sprzedać ją komuś innemu za wyższą cenę.
Jeżeli natomiast zapobiegliwy konsument umowę przedwstępną z deweloperem sporządzi u notariusza, to uzyskuje z mocy prawa gwarancję nabycia nieruchomości i to po wcześniej ustalonej cenie – ponieważ może żądać zawarcia przyrzeczonej umowy (przenoszącej własność) przed sądem. Wówczas orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony (czyli dewelopera) uchylającej się od zawarcia umowy. 
Problem przedstawiony powyżej jest przysłowiowym „czubkiem góry lodowej”. W umowach z deweloperami jest o wiele więcej zapisów, które uderzają w konsumenta. W pierwszej połowie tego roku po kontroli 500 umów deweloperskich przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w 199 przypadkach stwierdzono stosowanie zakazanych klauzul. Stało się oczywistym, że potrzebna jest regulacja prawna, której celem byłaby zwiększona ochrona klientów firm deweloperskich, narzucająca obowiązkowe minimum praw i obowiązków stron umów z udziałem konsumenta. Ministerstwo Budownictwa przygotowało ustawę o ochronie nabywcy w transakcjach deweloperskich. Projekt miał być skierowany do uzgodnień międzyresortowych. W propozycjach między innymi zakładano, że pieniądze konsumentów kupujących mieszkanie będą chronione na specjalnych rachunkach powierniczych. Deweloperom będą one wypłacane albo w transzach po zakończeniu każdego etapu budowy, albo w całości – ale dopiero po zakończeniu budowy.
Każda umowa z deweloperem będzie musiała być zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto umowa bez prospektu informacyjnego – zawierającego szczegóły dotyczące inwestycji i termin jej realizacji – będzie nieważna z mocy prawa. Tymczasem zanim doczekamy się ustawy konsument sam może zabezpieczyć swoje prawa dbając o właściwą formę umowy.                                                                                                                 
 
Opracowała:
Izabella Leśniewska-Drwięga, Główny Specjalista ds. Ochrony Praw i Interesów Konsumentów;
Biuro Miejskiego Rzecznika Konsumentów, Urząd Miejski w Gliwicach,
ul. Zwycięstwa 21,  pokój 008, tel. 32 239 11 70                                 


 liczba odsłon strony: 2 146 
Logo Samorządu Gliwice

Urząd Miejski w Gliwicach, 44-100 Gliwice ul. Zwycięstwa 21

Biuro Obsługi Interesantów tel. 32 231 30 41, faks 32 231 27 25

boi@um.gliwice.pl

Identyfikator Podziału Terytorialnego TERYT - 24 66 01 1

Logo systemu SEKAP 

Elektroniczna Skrzynka Podawcza

Urzędu Miejskiego w Gliwicach

www.sekap.pl

Logo systemu EPUAP